7.0%！统计局最近公布了一月份70个大中城市的房价数据。其中，三线和四线城市房价同比上涨7.0%，而一线城市房价同比仅上涨0.4%。

如果你看看中介的统计数据，很多三、四线城市过去一年的房价涨幅一般都在20%以上，比如泉州涨了25%，安庆涨了21%。

如果房价的上涨一般是从一线城市传导到二线城市、三线城市和四线城市，我们是否应该加入家乡房价上涨的行列？读完这篇文章，你会有一个理性的选择。哪些三线和四线城市正在经历房地产热潮？

一线城市与三、四线城市的一大区别在于，三、四线城市的房地产销售更依赖春节销售。对于一线城市来说，当春节回家旅游时，整个城市将变得空荡荡的，房地产销售将直线下降。然而，对于三、四线城市来说，春节是购房者回归的高峰期，因此三、四线城市的开发商非常重视春节促销活动。

从调查数据来看，今年在大城市工作的人有强烈的回家愿望。据调查资料显示，约38%的农民工想回老家买房，21%的农民工想在老家的省会城市买房，也就是说，约60%的农民工想回老家买房。在三、四线城市中，盐城、安庆和台州是最受欢迎的返乡城市。

除了研究信息，我们还可以从销售数据中看出哪些城市是近期的热点。用今年1-2月的住宅销售数字占过去12个月销售的比例来看哪些城市迎来了房地产热潮。可以发现，今年前两个月，台州、泉州、扬州、镇江等三线、四线城市销售情况良好，占比超过15%。

三线和四线城市房价上涨的原因是什么？

这些三线、四线城市房地产成功开放的驱动因素是什么？在我看来，三线四线城市房价的飙升与棚户区的货币化安置密切相关。

首先，未来三年仍将是温室改革的新一年。根据住房和建设部发布的数据，在过去两年中，棚户区改造每年约600万套，其中606万套将于2016年实际开工，609万套将于2017年开工。2017年5月，国务院常务会议决定，从2018年到2020年，启动1500万单位的温室改革建设，即每年500万单位。然而，住房和建设部在2017年底披露，2018年将开工580万套，超过了此前500万套的预期，因此情况良好(见图2)。

其次，温室改革的货币化支持了第三和第四条线的房地产需求。具体来说，有两种方式来补偿帐篷的变化：一种是通过建造或购买房屋进行搬迁，以实物形式重新安置居民；二是货币安置，给棚改居民现金。由于三、四线城市房地产存量高，货币安置逐渐成为房改补偿的主流。居民收到现金后一般会去附近的城市买房，因此货币安置可以实现房改、清仓和房价提升的三重效应。

例如，根据浙江省公布的2017年棚户区名单，2017年计划开工建设27.5万套。棚户区居民有四种选择：政府购买商品房安置，组织居民选择商品房安置，免费补偿，启动住房安置。其中，11.8万顶免费补偿帐篷已经开工，约占43%。

在全国范围内，棚户区改造资金的主要来源是中央银行向政策性银行提供的补充抵押贷款(PSL)，而政策性银行又向地方政府提供财政支持

首先，三线和四线城市只需要足够的耐力，房地产风险将在2020年后逐步释放。三线、四线城市与一线城市的区别在于，一线城市基本上是人口持续净流入的地区，因此他们不担心供应短缺。然而，三、四线城市普遍没有突出的核心产业，在教育和医疗方面缺乏明显的比较优势。因此，人口很难继续净流入。就在一波房地产热潮释放之后，人们很容易遭遇断档和后劲不足的问题。考虑到未来将有三年的分红期，如果你想参与三、四线城市的房地产市场，最好在2018年底前交出你的房子，在2020年底前退出。2020年后，三线和四线城市可能普遍面临供应大但无人接手的局面。

其次，随着一线和二线城市房地产的降温，三线和四线城市的房地产不太可能走出独立市场。从历史上看，三级和四级城市的房地产周期与一级和二级城市相似，除了一级和二级城市起步较早，三级和四级城市起步较晚。例如，在本轮房地产价格中，2015年一线城市房价大幅上涨，2016年二线城市房价大幅上涨，2017年三线和四线城市房价大幅上涨。

目前，一、二线城市房价同比涨幅明显回落，预计三、四线城市也将跟进。这背后的原因是：

(1)银行的顺周期信贷政策使其在房地产周期下降时收紧信贷额度，形成销售和房价的负反馈机制。例如，住房抵押贷款平均利率已从2016年年中的4.5%升至2017年底的5.3%；

(2)在去杠杆化环境下，地方政府融资有限，维持温室改革货币补偿的能力下降。例如，山东省将在2018年鼓励实施温室改革的实物安置，这意味着温室改革对房价的拉动作用正在下降。

这些努力改造帐篷的城市应该受到重视。

除了考虑时间尽量在2018年底前交出房子，在2020年底前退出，空间也选择帐篷来改变城市的实力。

让我们先来看看在不同省份更换帐篷的新年计划。从过去两年温室改革的力度来看，山东、贵州、湖北和湖南是温室改革的主要省份。目前，一些省份也宣布了2018年温室改革计划的建设量。可以发现，山东、新疆、浙江等省在新的一年里仍在努力。

从山东棚户区建设规划来看，日照、菏泽、德州可以考虑参与。目前，山东省已经宣布了2018年棚户区改造计划。从先后顺序来看，日照、菏泽、德州棚户区改造力度较大，规划建设量分别为8.6万、6.2万和6.1万。相反，莱芜和东营的帐篷改革相对薄弱，两个城市的帐篷不足1万顶。

从浙江棚户区的建设规划来看，温州、杭州和绍兴都有很大的发展机遇。2017年底，浙江省分三批公布了2018年温室改革建设计划。从先后顺序来看，温州、杭州、绍兴在温室改革建设方面做得更大，规划建设量分别为10.6万套、6万套和4.6万套。相反，衢州和丽水的温室改革力度相对较弱，两个城市的温室改革项目不到1万个。

目前，江苏省仅发布了2018年全省温室改革计划的21.5万个单位，但尚未将该计划分解到城市。从已披露数据的城市来看，徐州和常州在2018年开始建设2万多个棚户区，但横向比较显示，这个棚户区的建设规模远远小于山东和浙江两省的大棚户区。