根据中国之声《新闻纵横》报告，住房和城乡建设部最近发布了38项住房和城乡建设工程规范草案，其中包括《城乡给水工程项目规范》。其中，"住宅建筑应当以房屋内的可用建筑面积进行交易"的说法引起了媒体和公众的广泛关注。

记者发现，许多媒体和自媒体标题，如“取消公共摊位”被误读。一些专家指出，征求意见稿中出现了“住宅建筑应当按套内建筑面积进行交易”的表述，旨在为购房者购房提供更清晰的参考，防止一些房地产开发商通过共用建筑面积进行虚假陈述。那么你如何理解“住宅建筑应该以房屋内的可用建筑面积进行交易”？

2001年6月1日生效的《住宅项目规范(征求意见稿)》第18条规定，“商品房销售可以按套内建筑面积计价，也可以按套内建筑面积计价。”没有强制性要求。在实践中，我国许多住宅建筑主要以建筑面积交易。不过，中原地产首席分析师张大伟也透露，近年来，除重庆外，已有几个城市同时启动了相关试点项目或两种定价方式，重庆自2002年以来就明确表示“商品房预售，以套内建筑面积为定价依据”。

他说：“重庆是唯一一个真正在全国范围内实施的城市，而许多其他城市，如南充和上海，都处于试点或平行模式。在这些城市的预售许可证中，一个是建筑面积的定价，另一个是可用面积的定价。人们非常关心当前的政策，但事实上，试点项目早在两三年前就已经出现了。”

建筑面积包括内部建筑面积和共用面积。近年来，“以建筑面积代替建筑面积交易”在一些地方逐步推行，主要是由于共用面积标准缺乏、管理混乱等问题的不断出现。公共摊点面积被一些媒体称为房地产市场中“最不透明的指标”，这导致了长期以来关于房屋销售和服务收费的争议。公共摊位主要指电梯、走廊、楼梯、公共墙、设备间等。同一社区中不同的建筑和楼层可能有不同的共享区域。

南充大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示，草案中“基于可用建筑面积的交易”的一个重要意义在于，购房者可以“进行比较”在比较同一地区的两个住宅区时，如果两个住宅区都按可用建筑面积定价，或者一个按可用建筑面积定价，比较起来可能会更困难。然而，如果所有的价格都是根据内部面积(可用面积)来计算的，那就更直观了。"

“用可用面积交易”也被称为“你看到的就是你得到的”。这种方法旨在缓解购房者的担忧，同时也能在一定程度上限制一些玩政策擦边球的开发商出售低价房。易居研究所智库中心研究部主任严跃进表示，这种做法不仅符合国际惯例，也符合"房无投机"的政策指导："对购房者来说，共用面积只是一种辅助设施，对他来说更重要的是具体的居住面积。居住空间'一是一，二是二'，买房不会有太多的顾虑。如果室内面积小，普通人会觉得不划算。在这样做的同时，开发商也将更加关注如何扩大内部面积，并防止他们通过分享面积来制造虚假物品。”

由此可见，“住宅建筑应当根据房屋内的可用建筑面积进行交易”。没有多少媒体和自媒体说过“取消公摊”，也不能直接导致“100平方米的房子只卖70平方米”的现象不再发生。然而，它可以让买家擦亮眼睛，通过更直观的比较做出购买决定。

张大伟认为，主要政策影响是拍卖，因为房价的波动和不确定性，二手房和现有住房交易几乎不受影响。对于业主使用“可用面积”可能导致资产缩水的担忧，南充市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀池认为，未来政策的适用范围将进一步细化。就目前而言，无论采用哪种面积计算方法，房屋总价格将保持不变，对房屋所有人的影响也很小。

例如，如果房子的建筑面积是100平方米，单价是5万元，那么总价是500万元。如果建筑面积除以1.333，可用面积约为70平方米，总价不变为500万元，单价不会是5万元，绝对高于5万元。”赵秀池说。

记者昨日联系的业内人士表示，目前政策仍处于公众评论阶段。主要制约因素是项目的建设，这不涉及后期物业和供暖费用。离官方文件还很远。与此同时，该标准是推荐性的还是强制性的还不确定。更多细节仍有待相关部门进一步解释。

值得一提的是，本次《商品房销售管理办法》还提出，城镇新建住宅要全面改造交付使用，四层以上的住宅要配备电梯，12层及12层以上的住宅每个居住单元要配备不少于2部电梯。同时给出了房屋验收和交付的详细标准。

资料来源：杨光网络

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