2018年房价走势消息：经过居民的疯狂排队和资金核实，杭州的两大“红牌”荣欣兰和华夏的四季登记彩券额度分别定在11927和6687组，杭州出现了“万套摇号”楼盘。然而，很多业内人士担心，当二手房和新房价格明显出现倒挂时，摇号可能无法解决杭州楼市的供需矛盾等关键问题。只要价格限制政策导致的“双轨制”价格存在，面对巨大的经济效益，彩票就有可能成为变相的“彩票”机会，相当于房地产市场的“新股”。

二手房价格面临高风险

“从去年到现在，无论是限价还是彩票政策，主要目标都是改变市场预期，实现市场公平。”丁建刚告诉记者《每日经济新闻》，但由于价格上限只能限定在新房的价格，而不能限定二手房的价格，因此形成了“双轨制”的价格体系。因此，在购买房屋时存在套利空间，而彩票相当于“购买新股”。在新房和二手房价格倒挂的地区和建筑中，居民将不可避免地排队购买彩票。

记者最近的一项调查发现，有1万人参与抽奖的荣鑫蓝田的平均申报价格为18460元/平方米，而附近万科未来城的二手房申报价格超过3万元/平方米。华夏四季房产的精装修均价是26105元/平方米，而旁边的空置房屋，北京大学资源的无名政府，到2016年已经涨到了30000元/平方米。

此外，临平山北、良渚和三墩等新兴地区是新房和二手房价格严重倒挂的板块。例如，在广受欢迎的瑶瑶盘辉高招月中心，一套新房子的平均价格为17504元/平方米，而周边地区的二手房平均价格一般在20000元/平方米以上。相比之下，成熟的杭州市中心、钱江新城和申花板块的房价倒挂较少，居民也不热衷于买房。

“城市地区房价上涨空间有限，二手房价格上涨主要集中在新兴的外围领域，尤其是在交通和工业条件近年来有了很大改善的相对偏远地区。”杭州的一名房地产中介告诉记者，二手房市场最近开始显示出不愿意出售。新住房市场越热，二手房市场的预期价格就越高。

该消息人士还表示，从其经手的二手房买家的构成来看，市场价格可能被怀疑“虚高”。报告指出，“限购后，新需要的购房者和有能力购房的投资者的数量明显受到抑制，购买力较强的是被拆迁的家庭。”据介绍，去年杭州市区发生了一次史无前例的拆迁，拆迁人数可能超过5万户。居民大多是城市里的村庄。大多数居民都生活在一起两三代。每个家庭的补偿费为800万至1000万元。(记者尚未得到有关部门对上述拆迁户数量和拆迁补偿费使用情况的确认)

“与普通购房者相比，拆迁户手中有大量现金，在购买过程中有特殊优势。例如，一个家庭可以购买三套公寓，房价和契税也相应得到补贴。”上述房地产中介人士表示：“例如，去年在该市东部创建一个房地产项目时，有传言称附近居民占了近一半的购买量。最近，我们与之达成协议的所有大型房屋都是被拆迁的家庭(购买的)，其中许多甚至得到全额支付。然而，在这批人完成购买后，市场的购买预期可能会在未来几年大幅下降。”

房地产企业持有高市盈率

记者《每日经济新闻》注意到，杭州的土地供应自去年以来大幅增加。根据居住在杭州网络的第三方平台的数据，2017年杭州市共成功销售土地153宗(主城区81宗，萧山区35宗，余杭区37宗)，总面积522.4万平方米，总使用面积1226.8万平方米。交易总额1942.98亿元，同比增长21.6%，创历史新高。其中，杭州市区住宅用地(住宅用地和商业用地)成交86笔，总转让面积402.6万平方米，总建筑面积921.2万平方米。总成交额为1685.6亿元，平均底价为每平方米18478元，均创历史新高。据中原地产研究中心统计，截至2018年5月28日，杭州土地出让金1244亿元，同比增长210%。

虽然杭州提供了大量的土地，但但丁建刚指出，商品房上市的速度并不快，房屋的供应也没有随着土地的供应而同步增长。

对于那些在去年的土地争夺战中以高价收购土地的房地产公司来说，减缓新房上市的步伐无疑会带来财务成本的增加。据报道，2018年，杭州36个行业的土地价格达到创纪录水平。记者《每日经济新闻》已经注意到，杭州市场最近出现了高价格转移的报道。例如，媒体报道称，去年8月以18205元/平方米的价格赢得土地转让的一家房地产公司准备转让土地。

“现在，一些高价土地收购公司的风险明显增加。”张宏伟指出，“据我们所知，住宅企业的定价一般是以成本叠加法(计算)为基础，以底价为基准，最终各种成本的定价是叠加的。然而，一些政府定价政策的定价是基于利润叠加。双方不同的定价标准导致了开发企业的困境。此外，近期资本市场严峻的融资环境也对住房企业的融资和资本周转能力进行了考验。”

“政府监管的初衷是为了确保市场的活跃，并将房地产市场的热度控制在可控范围内。然而，从相应的市场情况来看，限价令导致了二手房和新房价格的倒挂。如何进一步调控是许多地方政府面临的问题。双赢组织的总经理张慧芳告诉记者，仍然有许多控制措施可以采取，如限制销售和增加交易过程中的税费。然而，在当前市场预期下，这些措施能否奏效还需要进一步观察。

丁建刚表示，与价格限制政策带来的一系列“后遗症”相比，通过税收、金融等手段控制市场过热可能更具长期性。例如，可以考虑根据每户拥有的公寓数量征收契税，例如，第二、第三和第四套契税分别征收3%、6%、15%和30%，或者利用金融和货币政策来调节市场，例如，第一套抵押贷款的基准利率和第二套抵押贷款的基准利率上调20%。

据报道，由于新房和二手房价格倒挂，目前全国已有八个城市出台了住房彩票政策，即上海、南京、长沙、成都、杭州、Xi、武汉和深圳，全部或部分需要通过彩票销售。

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